常熟发债(想在苏州投资房子)

1. 常熟发债，想在苏州投资房子？

苏州是座历史文化底蕴深厚的园林城市，全市常住人口1072.17万人，其中城镇人口815.39万人，城镇化率相当高。商业经济活跃，城市开放，在苏州投资房产应当是可以的。

新一线城市——2018年苏州的经济状况

1、苏州GDP1.86万亿元，较2017年增长6.8%，高于全国6.6%的水平，人均值17.35万元，是全国2018年人均产值68272元的154%。

2、地方财政收入2120亿元，比上年增长11%，高于全国财政收入6.2%的增速水平，人均创收2万元，高于全国人均创收1.31万元的水平。

3、居民消费价格CPI值2.6%，高于全国CPI值2.1%的水平。全市就业人口709.2万人，就业率66%，高于全国就业率56%的水平十个百分点，就业形势良好。

4、社会消费品零售总额5746.9亿元，比上年增长7.4%，人均值5.36万元，全国居民人均消费支出1.98万元，较全国水平高出170%。

5、城镇居民人均可支配收入6.35万元，比2017年增长8%；农村居民人均可支配收入3.24万元，比上年增长8.1%；全市人均可支配收入55476元，比上年增长8.3%。均高于全国人均可支配收入28228元的水平。全市最低工资标准2020元/月。

6、住户存款余额约8845.2亿元，人均存款8.25万元。全国住户存款72.4439万亿元，人均存款5.19万元。高出全国水平近60%。

苏州是一个经济发达，生活富有，消费质量较高的开放型一线城市。

在苏州投资房产的逻辑

1、苏州地区本身经济较发达，并且周围所在商圈也是我国经济最活跃的区域之一，人口流量充沛，城市就业率高。产业资本、金融资本、民间资本流动性非常好。这些因素较好地保障房产的保值升值潜力，以及出租率。

2、苏州市的房价自2018年四季度以来，价格持续上涨幅度较大，近段时间出台了较为严格的楼市调控措施。这意味着接下来房价大概率小幅回落趋稳的态势会比较明显，这其实有利于投资房产的人一个比较有利的时机窗口。

3、苏州的消费质量较好，房价自然普遍较高，江南水乡之美誉的苏州地区，按理说投资于哪个区都是有道理的。但是，从苏州的经济活跃密度和商圈渗透力来看，投资房产还是有差异比较的。这个差异就是在不同区块里寻找价值洼地。

和尚认为：投资价值洼地主要选择——园区、吴江、吴中这三个地区较好。

园区、吴江、吴中的房价走势情况

1、先了解一下整个苏州房产均价走势：

近一年来，苏州楼市新盘价格持续上涨，2018年9月份出现拐点，2019年4月均价20237元/平米，5月最新均价20932元/平米，涨幅12.7%。

近三年来房价走势，经过2016年在幅上涨之后，2017~2018年苏州房价基本处于稳定的蛰伏状态，从2018年第四季度开始又出现新一轮的上涨态势。

2、园区房价走势和楼盘分布

近一年来园区房价震荡上涨，从2018年5月30199元/平米，到2019年4月33230元，上涨10%。

园区的地理位置处于市区和昆山（接上海）之间，肩挑两端发达的经济商业中心。资金流、物质流、人才流的流转将会造就繁荣。万一将来出现昆山被划归上海呢？

3、吴江房价走势和楼盘分布情况

近一年来，吴江房价从13941元/平米上涨到15467元/平米，涨幅11%。近三年来房价从12009元上涨到现在4月14467元，涨幅29%，每年近10%的上涨。

吴江区的楼盘，主要建设在经济开发区，地理位置上靠近苏州市区，工商业活跃的地方。

4、吴中区房价走势情况

近一年来吴中的房价相对涨幅较小，上涨了4.7%。从下面的地图可以看出，吴中楼盘多为市区成熟地段，特别是中央生活区附近的楼盘，只能说一定潜力。吴中区有一个很大优势，就是纵深于太湖，有山有水，适宜旅游和休闲，可以说是苏州的后花园。因此投资于吴中靠太湖一带的房产也是挺好的。

综合情况来看，若资金量大，可选择投资园区的房产；若资金量小些，可选择投资吴江经济开发区，或吴中太湖旅游区一带的房子。

上述房价数据仅供参考。

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常熟发债(想在苏州投资房子)

2. 未来江苏会有大规模的区划调整吗？

我认为会有的。但主要围绕着南京和苏州两个城市展开。周边地区会有所影响，其他地方影响不大。

南京在省会城市当中，辖地面积是属于最少的几个之一，人口也不突出。这实际上限制了南京的发展，也使得南京在和武汉，成都，杭州这样的省会城市竞争当中在总量上长期处于劣势。要解决这个问题最简单直接有效的办法就是进行行政区划调整。而周边的安徽和山东两省已经有了成功先例，既然如此，也就意味着实际上在中央政府层面是不具备阻力的。主要的障碍应该还是省内各方面利益的协调。

现在进行行政区划调整，对南京来说还有一个特别有利的契机。那就是镇江的城市债务问题。镇江早年为了城市发展大规模的发债，但是由于经济疲软，债务越积越重，现在已经超出了是本级财政的承担能力。江苏省政府曾经提出，以国开行贷款置换镇江市政债券，但没有获批。这就意味着再过一段时间，镇江的债务问题将会迅速爆发起来。在这种情况下，通过区划调整的方式将债务转移给其他城市是比较合理的一种解决办法。省政府不用出面为镇江兜底，也就避免了其他地方政府心存侥幸以后指望省政府兜底的可能性。

当然，具体怎么处理有两种方案，一种是类似于安徽巢湖的方案，另外一种是类似于山东莱芜的方案。总的来说，巢湖方案的可能性更大一点。主要是因为南京市本级财政一下子也承担不起镇江那么大的债务，恰好镇江周边有一个经济强市，常州在财政上面是比较稳健的可以分担一部分。扬州参与的可能性比较小，主要是因为跨江发展的难度很大，扬州不具备这个实力，并且扬州的财政实力也比较弱。当然，莱芜方案的可能性也是存在的。在这种情况下，省政府可能会给予南京市级财政一定的支持，以帮助其化解债务危机。

除了南京以外，不可能出现其他城市之间的合并了。而新设地级市的可能性也是不存在的。因为这和目前中央做大中心城市的思路是冲突的。

苏州的行政区划调整应该要比南京的略晚一些。主要体现在撤市变区上面，以及行政级别调整的问题上面。

现在中央已经对地级市行政区划调整做了更为严格的限制。普通地级市如无特殊情况，只能设立三个区，相比以前的五个又减少了两个。对于副省级城市和省会城市则不做限制。苏州现在形式上有5个区，但苏州工业园区相对独立，实际上是6个区。在苏州市区管辖人口已经比较多的情况下，强行并区是不大现实的。何况如果要并成三个区，那就意味着原苏州主城区必须整合成一个区，管辖面积和人口就实在太多了。所以现在的政策下，苏州要撤市变区反而要意味着先给予苏州更高的政治地位，副省级城市。

苏州进行区划调整的现实需求还是很大的，从这个角度上看，无论是江苏省政府还是中央政府出于经济发展的考虑，都会在这个方面给予支持。但现在一个最有趣的问题就是提升了普通地级市的区划调整门槛，也就意味着苏州反而有机会提升自身政治地位，否则的话，中央恐怕很难阻止其他普通地级市的行政区划诉求。

目前来看，昆山的城市化水准已经非常之高，和苏州主城区已经不存在落差了。常熟的水准也很高，而且距离苏州主城区比较近。这两个县级市应该是苏州下一步区划调整的对象。在南京完成行政区划调整之后，苏州可能在一年左右的时间内也完成区划调整，并顺带着实现行政地位升级。

除了南京和苏州，以及有可能因为南京行政区划调整而顺带实现行政区划调整的常州以外，其他城市实现行政区划调整的可能性比较低。因为现在对于地级市行政区划调整的门槛明显比之前又上升了。江苏除宿迁以外，其他所有地级市的设区数量都已经超过了三个。但宿迁经济实力弱，所以行政区划调整的需求比较小，获批的可能性也很小。

而现在经济较为发达，有区划调整诉求的无锡，则因为在之前失去了一个重要的机会，使得在短时间内进行区划调整的可能性变得很低了。因为按照新的要求，如果要将江阴变区，势必要把现在市内五个区整合为两个区管辖，人口和面积都太大了，不会获得审批通过。无锡的政治地位和苏州相差太多，不可能通过提升政治地位的方式来突破限制。苏州虽然是普通地级市，但是长期以来在中央到地方都享受了不亚于副省级城市的待遇。在区划调整过程当中，正式给予苏州副省级地位倒不是一件很意外的事情。

另外一个经济发展相对较好的城市南通，也有行政区划调整的诉求。但南通本身的主城区城市化水准发展较低，和周边县城的发展也没有能够完全融合。前一轮行政区划调整之后，还没有完全消化，在短时间内要进行二次行政区划调整，难度是很大的。

从时间上面来判断，由于镇江的债务危机，也就是在两三年左右的时间，行政区划调整应该比这个过程要略快一些。南京肯定是先于苏州完成调整。这个时间间隔大约在一年左右。

3. 要不要去捡银行股的烟蒂？

在股票市场，估值一般以市盈率为标准进行估值。市盈率简单地说就是股价除以每股收益所得的乘数，代表持有股票多少年能够收回投资成本。比如股价是20元，每股收益为2元，那么市盈率就是20÷2=10，为10倍市盈率，也就意味着你持有这只股票10年以后能收回你的股票投资成本。一般来说，市盈率越低则说明当前价格购买股票的投资回报率就会越高，当然这个投资回报率要建立在公司业绩在主营业务的基础上，偶然所得如出售资等则需要例外处理。

银行股被低估是普遍现象，无论是A股市场还是H股市场或是海外市场，银行股从来都是被低估的股票品种。就拿目前的A股来说，大型银行的市盈率普遍在5倍左右，如中、农、工、建等大型国有银行，市盈率稍微高一些的就是张家港行、常熟银行等小型的城市银行，通常在10倍左右。而在H股或是海外市场，银行股的市盈率也普遍偏低，通常在10倍左右，甚至只有5倍左右。

之所以银行股的估值普遍偏低，主要是基于两个原因：

一是银行股的成长性非常差。成长性简单地说就是公司在未来的想象空间，成长性越好的公司的想象空间就越大。比如说特斯拉这样的公司，在刚开始的时候其目标就是用新能源汽车替代传统汽车。就拿我国的汽车市场来说，每年能达到3000万辆的产销量，这个市场本身就非常大，如果能实现替代，别看刚开始的时候是小公司，将来一旦实现肯定是个非常大的公司；再如马云的阿里巴巴刚开始的时候也是小公司，其目标就是用电子商务替代传统的商贸，如果实现完全替代，那么传统商贸的市场有多大，电子商务的市场就会有多大。拥有足够的发展空间，就是公司的想象空间，而想象空间就是公司的成长性。

一个公司只有足够的想象空间，其未来业绩出现大幅度扩展的可能性才会越大。其实投资股票就是投资股票标的公司未来的收益，如果是高成长性的行业通常市场会愿意给出一个较高的估值，也就是较高的市盈率，而成长性越差的股票，市场就越是会给出一个偏低的估值，较低的市盈率。这点在逻辑上来说也很好理解，在刚开始的时候成长性好的公司可能业绩非常不好，甚至会亏损，是个小公司。但是其发展目标一旦实现，那么带来的业绩增长将会是爆发性的，可能今天业绩很差，但是明天就会变成一家业绩非常好的公司，业绩可能出现十倍、百倍、千倍、万倍的增长，成为一家巨无霸公司。如谷歌、微软、脸书、阿里巴巴等等刚开始的时候都是这种有足够想象空间的股票。因此市场一般会给高科技股、新概念股以很高的估值。

而对于银行来说，给人们的想象空间就太小了。比如工商银行，如今在全国已经有了2万多个网点，其网点的扩张已经基本到头。业务扩张也没有多少想象空间，银行能够发展的业务，工商银行都已经展开了，未来业绩出现大幅增加的可能性非常小。正因为银行没有多少业务扩展的想象空间，市场也给不了多高的估值，购买这样公司的股票通常没什么波动，很难靠股票的差价赚钱，持有股票基本就图每年的利润分红了。

二是银行的市值往往已经很大了，盘子太大市场资金难以炒作，同时其市值出现大幅上涨的可能性也非常小。

就拿市场炒作来说，比如现在的工行，市值在18000亿左右，流通市值在13000多亿，对于这样的巨无霸公司，如果要炒作起来，需要的资金量是天量的，100亿的资金砸进去这样的股票也涨不了多少。而中小盘子的股票就完全不同，就拿现在的A股市场来说，可能公司的市值只有10-20个亿，同样的100亿资金砸进去能把公司的股价拉升好几倍。

再拿市值来说，以工行现在18000亿的市值，要在这个基础上拉升一倍的难度是极大的，要拉升10倍至少在短期来说是没有什么可能性的，因为市场上也没有拉升所需的资金。而盘子小的股票，哪怕是100亿市值的股票，拉升10倍到1000亿的市值也是可能的，并且在市场上也是常见的。就拿去年的大牛股东方通信来说，在拉升之前按照3.6元的股价，市值只有45亿左右，从3.6元拉升到最高的41.78元，市值增长到了522亿，股价市值拉升了10倍，对于市场来说是有充足的资金把股票拉升到这个程度的。如果换了是工行这样的银行股，把18000亿市值的股票的市值拉升到18万亿，这是什么概念呢？目前上海市场的总的流通市值也就35万亿左右，如果出现这样的情况，工行一只股票的市值就相当于整个上海证券市场一半的流通市值，这就是不可想象的事情了。

那么银行股是否值得大家参与呢？这就要看你个人了，我个人认为这样的股票适合在股市精力投入有限的人去做。毕竟银行股通常波动幅度非常小，也不用成天去看盘，持有时间长了可以参与公司的利润分红，由于市盈率通常比较低，分红的利润是通常会超过银行的利息。再加上股票多少也有些波动，也可以通过来回买卖赚些差价，当然这种股票往往股性很差，这就需要你有很大的耐心了。当然，最为重要的是，银行股因为公司规模往往都非常大，所以破产退市的可能性也非常低，在所有股票当中属于最低的，这也保证了股票的安全性。